放慢开展长租房市场，推进保证性住房树立，是房地产市场的一项关键义务。然而，仅仅依托政府或许银行信贷无余以撑持大规模的保证性住房树立。保证性租赁住房REITs这个市场化的金融产品迎来开展“风口”，以允许保证性租赁住房市场稳固肥壮开展。
首批保租房REITs试点落地
2020年，我国住房租赁市场服务人口数量已打破2亿人。关于我国保证性住房树立而言，一个以人民为核心、以市场化为导向、以危险可控为前提的多档次、广笼罩、危险可控、业务可继续的保证性租赁住房金融服务体系必无法少。其中，表现保证性租赁住房融资需求特点的保租房公募REITs备受市场关注。
7月11日和7月14日，国际首批两单保租房REITs：红土翻新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均获买卖所经过。
首批保证性租赁住房REITs试点名目落地，无论对保租房，还是对REITs，都是意义深远的标记性事情。业内人士示意，过去，因为名目报答周期长，资金积淀压力大，且租金报答率相对略低，房企介入保租房树立的志愿不强。首批保证性租赁住房REITs试点名目落地，买通了“投融管退”闭环，助力保证性租赁住房金融体系进一步完善。
2020年4月底，证监会、国度发改委联结颁布了《关于推进基础设备畛域不动产投资信托基金REITs试点相关上班的通知》，正式启动REITs试点。2021年6月，国度发改委颁布《关于进一步做好基础设备畛域不动产投资信托基金（REITs）试点上班的通知》将保证性租赁住房归入试点范围。
往年5月27日，证监会、发改委联结颁布《关于规范做好保证性租赁住房试点发行基础设备畛域不动产投资信托基金（REITs）无关上班的通知》，推进保租房REITs业务规范有序展开。《通知》提到，处罚将净回收资金用于投向明白、条件成熟、短期内能够构成有效投资的新建名目，促成构成投资良性循环。
据不齐全统计，截至7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在放慢开展保证性租赁住房相关政策中明白提出，允许展开保证性租赁住房REITs试点。多地政府先后**允许政策，这是踊跃落实国度关于放慢推进基础设备公募REITs试点上班的无关动作。
2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线市区的租赁住房用地成交量在所有18个试点市区的占比超越80%。专家估量，我国租赁住房REITs名目也将少量集中于一二线市区。目前落地的两单保租房REITs状况比拟像，都是中央国有平台主导、出让用地。不过，通常中，各地保租房的投资主体、经营主体、土地取得形式是很多元的，业内等候未来能有更多外形和特点的保租房REITs问世。
施展金融工具的婚配性
保证性租赁住房是我国住房供应体系中的关键组成局部，对服务市区新市民，保证低支出人群住房需求等有严重意义。但鉴于保证性租赁住房树立须要少量资金，如何疏导社会资金继续投入，并有分开渠道成为市场破局的关键。
保证性租赁住房REITs是一种不动产资产证券化产品。深刻地讲，就是以保证性租赁住房为基础资产，以发生稳固的租金收益为撑持发行公募REITs，以未来发生的经营现金流为投资人关键收益起源的金融产品，有效衔接保证性住房租赁市场和资本市场。
中联基金总经理何亮宇接受经济日报记者采访时示意，开展住房租赁市场，特意是常年租赁，须要施展金融工具的婚配性。保租房REITs是一个很好的产品。经过保租房REITs，将保证性租赁住房这一不动产资产证券化，让各类资金来持有当投资人，把过去的存款变成当天的投资，既施展资本市场长处，从便捷存款向投资转变，从相对敞开向地下透明转变，从共性非标向规范化转变，又无利于投资资金盘活分开，无利于租赁住房企业放慢资金回笼，处置租赁住房投资回收周期过长的忧愁，以吸引更多社会资金进入到租赁住房畛域前期投入阶段。“基础设备REITs为租赁住房企业提供翻新融资渠道和存量盘生门路，同时，以租金作为收益起源的REITs安保性高，也能给社会资金提供比拟好的投资渠道。”何亮宇示意。
往年5月19日，国务院办公厅颁布了《关于进一步盘活存量资产扩展有效投资的意见》，明白经过发行REITs等形式盘活基础设备存量资产、扩展有效投资的上班要求。据悉，自我国基础设备REITs正式上市买卖以来，试点早期限定于交通设备、市政工程、污染控制名目、仓储物流新基建、产业园区等特定畛域。此次扩围到保租房畛域，业内实践早有预期。从国际上看，租赁住房长租房不时是REITs关键的底层资产类别。
估量，在国度处罚的状况下，保证性租赁住房会成为公募REITs市场中的大类资产，遭到REITs投资人的欢迎。
推进REITs市场开展
在以后稳增长、防危险的背景下，踊跃推进REITs市场开展意义严重。
目前，我国REITs试点上班推进顺利，市场初具规模。截至目前，已有14只基础设备REITs实现发行，共募集资金541亿元；截至6月30日，已上市12只REITs总市值为530亿元，全体较首发收涨24％；平均日均换手率1.93％，流动性高于日本和新加坡等成熟市场。
在现有法律框架下，证监会翻新性地采取“公募基金+资产允许证券”形式，启动基础设备畛域REITs试点。证监会、国度发改委在市场培育、名目介绍、查看注册、消息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性布置，保证了试点上班顺利展开。北京大学光华控制学院“光华思维力”REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模将到达4万亿元至12万亿元。
下一步，证监会将增强REITs市场树立。首先是坚持常态化发行，尽快构成规模效应。完善名目培育、介绍、查看上班机制，推进更多优质名目发行上市，构成示范效应。进一步扩展REITs试点范围，尽快笼罩到动力、水利、新基建等基础设备畛域。尽快推进扩募名目实施，推进已上市优质经营主体经过增发份额收买资产，展开并购重组优惠，促成投融资良性循环。
“保证性租赁住房REITs试点是一个重点，要探求房地产新开展形式。”证监会相关部门担任人示意，下一步要进一步凝聚合力，完善协作联动机制。继续增强与财政部、税务总局的沟通，推进明白REITs税收征管细则。推进社保基金、养老金、企业年金等性能型常年机构投资者介入投资，培育专业REITs投资者个体。
北京大学光华控制学院金融学传授、副院长张峥倡导，目前驳回“公募基金+ABS”形式，是合乎法律法规的可行方案，无利于及早启动试点，带动市场开展。但带来的疑问是，产品结构层级过多，法律相关较为复杂。要作出新的制度布置，降落产品创设与运转老本，推进REITs市场继续肥壮开展壮大。据记者了解，关于REITs复杂结构疑问，国办发19号文即《关于进一步盘活存量资产扩展有效投资的意见》以及证监会2022年度立法上班方案，都提到放慢推进专项立法。
中金报告以为，我国REITs在以后微观政策框架中的关键性正逐渐优化。在中国公募REITs架构中，基金控制人负担基金经营控制的关键责任，其角色价值有望继续优化。“中国REITs市场仍将有较好的景派头和产品性能价值。”中金钻研部董事总经理、大中华区房地产钻研主管张宇以为，立足于新发REITs和存量REITs扩募，可以放慢名目查看速度，以及思考向商业不动产畛域做必定拓展，进一步促成市场扩容。
业内专家示意，REITs形式的运作须要基金、证券、房地产控制等多方面的技术允许，须要从业人员具有必定的技术水平。因此，以后引入具有REITs控制阅历的专业人才，同时造就国际基金和资产控制人才是一项紧迫义务。同时，增强对保证性租赁住房树立的监管也必无法少，要保养国度、投资者以及低支还俗庭的利益，树立迷信正当的监管系统。（记者祝惠春）